Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có tương đối nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua nhà 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần xem xét khi vay vốn ngân hàng mua nhà ở đấtTrong tay 200
triệu, vợ chồng trẻ liều mua nhà và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi
sử dụng vốn vay là một trong những loại "tài năng” riêng của từng người, có được
nhờ kinh nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. Nếu không biết sử dụng đòn bẩy tài
chính đúng cách, sẽ giống như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp
hết xăng vậy, vô cùng hoang mang.
Đã không ít người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất khả năng thăng bằng tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro về dịch bệnh lây lan, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng khắc nghiệt hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS thích
hợp
Trước khi ra quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có
của mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản phù hợp và vừa sức với
mình. Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong đó có khoản vay không phải trả lãi
(vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với khá nhiều nhà đầu tư
Con số rõ ràng mạch lạc, liệt kê năng lực vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (phần trăm này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là năng lực trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua căn hộ to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà ở to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét khả năng sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng tiền của BĐS nghĩa là dòng tài chính thu được từ thuê mướn
chính BĐS đó. Có thể là dịch vụ cho thuê nhà, dịch vụ thuê mướn văn phòng, thuê
mướn căn hộ, thuê mướn shop house, cho thuê nhà xưởng, cho mướn kho bãi,...
Thông thường, khoản tiền này được giao dịch thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng,
6 tháng tuỳ theo thoả thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét
nơi này có thể dịch vụ thuê mướn được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao
nhiêu một tháng (nhớ trừ phí môi giới cho thuê nếu có) bằng cách đi điều tra
khảo sát Thị Phần xung quanh, gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin
trên Internet,... Nhất định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng
tiền thuê mướn BĐS đủ năng lực trả lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để giữ an toàn trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có khả năng sinh lời, và dòng tài chính đó tốt nhất là nên đủ năng lực chuyên môn trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời gian dự kiến, mặc dù vậy cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến hàng tháng, không chậm ngày nào. bây giờ toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Còn nếu không có tiền từ dịch vụ thuê mướn, sẽ
phải lấy tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để
trang trải, đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán
tháo BĐS. Khi bán như vậy, rất dễ bị ép giá tốt do tâm trí chạy hàng.
vì
vậy, trước khi đưa ra quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có
khả năng cho mướn hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi hàng tháng
không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, lưu ý thời điểm tính lãi và
khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến ra
quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm hứng”. Không ít người xuống tiền đặt
cọc mua dự án bởi những cơ chế hấp dẫn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì việc
cho vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo cảm xúc, đặt
cọc xuống tiền
Vấn đề là, hãy lưu ý cơ chế này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm ban đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có chức năng trang trải không? Hoặc nhà này có công dụng cho mướn hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chế độ ưu đãi 0% do phải nhìn
thấy với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi,
hoặc do tiền từ cho thuê thấp trong khi tỷ lệ vốn vay lại rất cao nên không đủ
chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt nhất có thể không nên sử
dụng vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư chuyên nghiệp, sẽ có
quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung
- dài hạn thì rủi ro cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác thuê mướn được thì
theo quan điểm cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay, hoặc nếu có thì sử
dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả góp lãi gốc.
Bởi việc đầu tư
trung dài hạn thì an toàn là trên hết, Nếu không sinh dòng tiền để trang trải
được lãi vay thì tốt nhất có thể nên sử dụng vốn tự có. Có ít mua miếng nhỏ, có
không ít mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên tắc số 1).
6.
Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì khả năng thanh khoản của bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ ngay khi cần thiết. Một khi đã sử dụng
vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là tính thanh khoản của BĐS này
có cao hay không?
Đó là khả năng chuyển đổi từ BĐS sang tiền mặt trong
tiến trình ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng ta thay đổi kế hoạch, cơ
cấu lại các khoản đầu tư, dịch chuyển từ vùng này qua vùng khác, hay gia đình có
việc,... hoặc BĐS không có dòng tiền trang trải được vốn vay, bạn có thể ngay
lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản đầu tư này.
Thông thường,
BĐS có công dụng thanh khoản tốt thì cũng có khả năng giữ giá tốt hơn (đánh giá
tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị được là do tạo sóng sốt ảo hay do giá
trị thực, phạm vi bài viết này chưa phân tích sâu, nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ
tại 1 bài khác).
7. Nắm rõ và tận dụng sức mạnh của lãi suất
kép
Lãi suất kép được coi là con át chủ bài của dân đầu tư sành sỏi,
giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là một công cụ tuyệt vời nhưng
cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm được 6 nguyên tắc ở trên cộng với đầu tư đúng
hướng thì sẽ phát huy tác dụng.
Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta
có tiền, dùng thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời, sau đó thu lãi về và
nhập lãi này vào gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu, theo đó vay thêm nhiều
hơn ban đầu và đầu tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản
lợi nhuận nhiều hơn lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Đôi điều để không dính nợ trước ngày ăn lãi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét